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Dra. RAMIREZ GRISMADO MARINA OLGA

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Registro Jurisdicción Resistencia/Directora:
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Organigrama

Comprar un inmueble

Cómo comprar un inmueble

Copyright. 1998.Lilia Noemí Diez. ISBN Nº 950-656-030-7

 

La información ante todo  

        Lo más importante, antes de comprar, es informarse, e informarse sobre todos los aspectos legales de la operación. En Argentina, nuestro sistema normativo cuenta con un buen número de disposiciones que tienden a erradicar el fraude inmobiliario, estadísticamente inapreciable. Por ello, y por ser su causa directa, la medida preventiva para evitarlo es la información. 

        Se trata, de informar y educar al consumidor, y todo ello, con claridad y sencillez, prescindiendo, en la medida de lo posible, de la reseña de las concretas disposiciones legales aplicables a cada caso. Los medios con que cuenta el Registro de la Propiedad Inmueble para conseguir este objetivo son plurales, y abarcan desde la publicación de impresos y folletos, la organización de jornadas divulgativas, y la suscripción de convenios con las organizaciones públicas y privadas interesadas en la protección del consumidor, hasta las Oficinas de Información que se encuentran repartidas por todo el territorio nacional (los propios Registros), a cargo de los respectivos registradores.

 

¿Quién puede informarme? 

        El escribano y el registrador de la propiedad, el agente inmobiliario, en aras de la ejecución del principio constitucional de seguridad jurídica. 

        El vendedor 

        Por simple lógica, puede advertirse que la información sobre la situación del inmueble que queremos comprar nos la brinda el vendedor. No sólo tenemos que ponernos de acuerdo con él en el precio y en la forma de pago (al contado o a plazos), sino también debe manifestarnos la situación física, jurídica, fiscal y personal en relación al inmueble. 

        Esta información suele y tiene que ser veraz. No obstante, debemos pedirle que nos acredite esos extremos con la consiguiente documentación, antes de cerrar la operación, ya que son datos fundamentales para estudiar la conveniencia de la adquisición, e incluso para la elección del medio de financiarla. 

        Deber legal de información 

        Los vendedores habituales de viviendas, (particulares o inmobiliarias) están obligados legalmente a suministrar una serie de datos a los compradores (características y condiciones relativas a la construcción, ubicación, servicios e instalaciones adquisición, utilización y pago), quedando vinculados por su exigibilidad, a través de la publicidad que realizan, aunque no figuren expresamente en el contrato. Esta obligación, por otro lado, se complementa con la información que el vendedor tiene que poner a disposición del comprador. Ahora bien, como esas disposiciones afectan únicamente a los profesionales de la construcción, promoción y venta de viviendas, conviene tener presente, que, en el caso de adquisición a un particular (segundas ventas), la omisión legal hemos de suplirla con la diligencia debida por parte de los compradores, que deberán solicitar del vendedor los documentos que a continuación se detallan. Recuerde que las cantidades entregadas a cuenta deben garantizarse, cuando la construcción no está terminada: ya sea con el devengamiento de intereses de la cantidad entregada o aval o seguro. 

        Documentos que debe suministrar al comprador 

            El vendedor tiene que poner a disposición del comprador los siguientes documentos:

            Fotocopia del título de propiedad 

            A fin que el comprador pueda suministrar a las oficinas informadoras que se señalan más abajo. 

            Recibo de haber pagado las cuotas del impuesto inmobiliario 

            El vendedor tiene que estar al día con el pago de los tributos que gravan directamente el inmueble durante los cinco años anteriores al momento de la venta. Si no lo está, debe hacerse cargo, por imperativo legal, el comprador. Quien debe descontar el monto de los impuestos impagos del precio que paga. A este documento debe acompañar una certificación catastral, donde conste el valor del inmueble, dato fundamental a los efectos del pago numerosos impuestos. 

            Informe Catastral 

            El vendedor, si el inmueble es rural, debe solicitar una certificación que debe contener: nomenclatura catastral y la valuación fiscal, a la Dirección de Catastro de la Provincia. Si fuera urbano, al Municipio correspondiente. 

            Informe Registral 

            Acerca del inmueble: El informe registral da fe de las cargas que gravan el inmueble al tiempo de la adquisición. Es decir, las "deudas" que pesan sobre el inmueble que se anotan en el Registro de la Propiedad Inmueble y que, si no se pagan, pueden dar lugar a su venta en pública subasta. 

            Acerca del vendedor: El informe registral da fe; que el vendedor no tiene ninguna prohibición judicial que le impida vender el inmueble. Además acredita que el vendedor es el propietario del inmueble. 

            Plano 

            Es necesario, para evitar problemas ulteriores, que se suministre un plano, confeccionado por un profesional competente, del que resulte la superficie medidas y linderos del inmueble y la distribución de la vivienda, si la hubiere. Después, se incorporará al contrato documentado en escritura pública y se archivará. 

        El Agente de la Inmobiliaria 

        Los Agentes Inmobiliarios son asesores de excepción en el mercado de los inmuebles. No sólo nos solucionarán el problema de encontrar vivienda o un terreno, sino que también por su práctica habitual nos pondrán de manifiesto la conveniencia de la adquisición, asesorándonos en orden al camino que hemos de tomar. 

        El Martillero Público 

        La habitualidad de su intervención en el tráfico inmobiliario y la formación profesional de los Martilleros Públicos hacen que puedan brindarle un asesoramiento técnico excelente orientando al adquirente y solucionándole todos los problemas de tramitación administrativa o privada que halle a su paso. 

        La Cámara Inmobiliaria 

        En las Cámaras Inmobiliarias obtendrán los compradores información suficiente sobre los extremos relativos al contrato que pretenden realizar, con el asesoramiento, como en los casos anteriores, de un experto independiente. 

        El Abogado 

        Ni que decir que el asesoramiento jurídico de un abogado del lugar en que esté el inmueble, es necesario si queremos realizar la adquisición con la conciencia y las garantías a que aludíamos. Es como el médico de cabecera, el abogado es experto en la problemática jurídica, y si el problema -enfermedad- es grave, siempre cabe consultar al abogado especialista. El abogado contempla el conjunto de los problemas del cliente, como son sus relaciones patrimoniales y familiares, los aspectos urbanísticos y registrales del inmueble, etc. 

        El Traductor o Intérprete 

        Si el adquirente es extranjero no conoce nuestro idioma, debe hacerse acompañar de un intérprete oficial para desvanecer cualquier duda que pueda surgirle. 

        El Escribano 

        Como es sabido, la seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario se asienta en nuestro ordenamiento sobre un pilar importante que es la fe pública notarial. La intervención del escribano, tanto como asesor independiente de los contratantes al advertir sobre el cumplimiento de la legalidad vigente, civil, administrativa y fiscal, e informar sobre los aspectos sustantivos de la adquisición - como fedatario público, dando certeza y garantía al contenido de los contratos, redactando incluso el documento, permite adquirir con confianza bienes inmuebles advertidos de los riesgos que puedan surgir y de las medidas que hemos de adoptar para evitarlos. 

        Servicios públicos de atención a los consumidores 

        Si vive en nuestra provincia en Resistencia, podrá asesorarse en la Dirección de Defensa del Consumidor, y si vive en el interior deberá averiguar si un organismo de dependencia municipal, se ocupa de la protección de los consumidores, o bien ésta si ha delegado funciones en los gobiernos municipales. 

        Organizaciones privadas de protección a los consumidores 

        Estas organizaciones sin fines de lucro, poseen servicios de atención directa a los consumidores, con profesionales especializados en cada área, de defensa del consumidor. Su servicio es gratuito. No dude en consultar. 

        El Registrador de la Propiedad Inmueble 

        La información contenida en el Registro de la Propiedad Inmueble, y la eficacia de su protección jurídica, le dota a la compraventa de una especial seguridad. Y esa información contenida se patentiza, mediante su tratamiento profesional, a través de los informes y de los certificados registrales, que dan -estas últimas- fe de su identidad con los asientos del Registro: por lo que la garantía más absoluta sobre la situación jurídica del inmueble objeto de la venta, al tiempo de la adquisición, sólo se obtiene consultando al Registro de la Propiedad Inmueble. El ciudadano, cuenta con el conocimiento de los asientos del Registro, antes de adquirir el inmueble, y además con la información que el registrador de la propiedad puede suministrarle sobre la situación jurídica de la finca que la institución pública alberga, así como sobre la legalidad y oportunidad de la adquisición que se pretende realizar, mediante su asesoramiento profesional, personal, directo y responsable, tanto oral como escrito. El asesoramiento oral es gratuito. Los asientos registrales están bajo la protección de los Tribunales. 

        Asesoramiento Registral

        Una de las funciones que los registradores de la propiedad tienen legalmente atribuidas es la del tratamiento profesional, como hemos visto, de esa información, tratamiento que obliga, a explicar directamente, en un lenguaje común, la trascendencia de la adquisición y a aclarar cualquier duda que al comprador pueda tener, de tal suerte que la formación personal del interesado no sea un obstáculo para ser consciente de esa realidad. 

        Dictamen Registral 

        Si la complejidad del caso concreto así lo aconseja, el comprador tiene derecho a solicitar un dictamen o informe no vinculante del propio registrador sobre la situación jurídico- registral del inmueble.

¿Qué debo hacer antes de firmar el contrato?

        Apreciación directa de su situación física.

Es inevitable incluir este epígrafe, aunque su obviedad lo podría excusar. Pero no, debemos insistir, la apreciación directa de la situación física del inmueble es fundamental, incluso la puede realizar asistido de un profesional (Arquitecto, Ingeniero, por ejemplo). 

        Otro problema, siempre candente para el comprador, es el de la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos. Son aquellos defectos que no se advierten a simple vista; graves y que hacen al inmueble inservible para su uso o destino. 

        El art. 1.646 del Código Civil establece la responsabilidad por diez años del contratista y del arquitecto por daños y perjuicios derivados de la ruina del edificio. 

        El vendedor "está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto del contrato. Por el saneamiento el vendedor responde: de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, y de los vicios o defectos ocultos que tuviere (art.1.414 del Código Civil). 

        No obstante, el comprador puede, asimismo, requerir del vendedor un seguro que cubra los daños y vicios ocultos, y por la pérdida o turbación que podría sufrir por vicios de derecho, anteriores a la adquisición. 

        Informe Registral 

        De los informes registrales debe resultar que el inmueble, está libre de gravámenes registrables y que el vendedor es propietario y no se halla inhibido judicialmente para disponer del inmueble.

        Información directa en el Registro de la Propiedad 

        Personalmente, por correo o telefax, no deje de consultar el Registro de la Propiedad, ante cualquier duda o inseguridad. No obstante, el escribano solicitará la información registral, como garantía preventiva de la transmisión. 

        Comprobación documental de su situación fiscal 

        Impuesto inmobiliario 

        La responsabilidad del inmueble por las deudas correspondientes a las cinco anualidades inmediatas anteriores -como máximo- generadas a causa del impago de este impuesto, aconseja la obtención de todos los recibos satisfechos. Y controlar su pago. 

        Tasas de servicios 

        El inmueble responde por las cuotas vencidas e impagas si estuviere dentro del ejido municipal. Debe averiguarse, en DGR las deudas si el inmueble fuere rural. 

        Contribución de mejoras 

        Debe verificarse el pago de las mismas si correspondiere. Debe averiguarse, en idéntico sentido a lo expresado en el párrafo anterior. 

 

¿Ante quien debo firmar el contrato? 

        El contrato de compraventa, suscripto por ambas partes -vendedor y comprador-, en virtud del principio civil de libertad de formas (la forma es sólo prueba de la existencia del contrato), puede realizarse bien en documento privado, bien en documento público, con una importante particularidad: existe el deber legal de que los contratos relativos a bienes inmuebles consten en escritura pública. De la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad dependerá la puesta en funcionamiento, directamente y de oficio, de los mecanismos que el ordenamiento jurídico ha arbitrado para la protección y tutela de las partes contratantes. Es decir, de la escritura y de la inscripción, que constituyen dos esferas distintas del sistema preventivo (la seguridad jurídica inmobiliaria no contenciosa), dependerá el control instrumental de la legalidad del contrato, el asesoramiento institucional de los contratantes y, en consecuencia, el amparo de los derechos respectivos por el derecho registral, evitando las contiendas judiciales. 

        Documento privado

        El documento privado puede definirse como aquel que suscriben -firman- las partes sin intervención del escribano. Y existiendo, como se ha dicho, el deber legal de hacer constar en escritura pública los contratos inmobiliarios, si una de las dos partes (vendedor o comprador) se niega a hacerlo, sólo puede recurrir a la demanda judicial correspondiente para que se cumpla ese imperativo jurídico. El documento privado no se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, de tal suerte que quien lo firme admite, bajo su responsabilidad, la certeza de su contenido, sin que se acredite ningún extremo con la fortaleza suficiente (el Registro no va a amparar al adquirente). Asesórese por un abogado o escribano. No firme "a ciegas". El abogado o el escribano comprobará el cumplimiento de los presupuestos legales del contrato.

        Documento público

        El escribano tiene a su cargo una pluralidad de funciones y deberes en orden a la autorización de las escrituras públicas, que abarcan desde la redacción del contrato hasta la autorización del mismo, pasando por el asesoramiento técnico y la advertencia de las disposiciones legales aplicables, tanto civiles como administrativas y fiscales. La escritura pública es, además, en nuestro sistema de garantías, requisito inexcusable para la inscripción registral, soporte de la seguridad jurídica. En la escritura constará la capacidad de los contratantes, la descripción física de la finca, el título de adquisición, la inscripción en el Registro del mismo a nombre del transmitente, su valor, las cargas que pesan sobre aquélla en base a la correspondiente certificación registral -o la advertencia de la trascendencia y riesgo de su omisión-, la situación de ocupación (inquilinos), el pago de los gastos comunes -en su caso-, el precio de la compraventa y la forma de pago, la sujeción del acto a disposiciones administrativas y, en concreto, las obligaciones fiscales que del mismo se derivan. La falsedad de las circunstancias que en la escritura se contienen es constitutiva de delito penal, que supone una trascendente garantía para los contratantes y los terceros. Ante la más mínima duda, pregúntele directamente y sin prisas a su abogado o escribano de confianza. El comprador en el caso de ventas empresariales (por constructor o profesional), puede además, elegir el escribano que autorice la escritura. Si no, procede actuar de común acuerdo. El escribano es neutral entre comprador y vendedor. El asesoramiento parcial, por razón de clientela, corresponde al abogado.

 

¿Cuándo y cómo debo pagar el precio? 

        El precio, en cuanto contraprestación contractual, es un requisito fundamental de la compraventa, y, por tanto y en principio, no debe satisfacerlo íntegramente hasta la comprobación documental de los presupuestos del contrato y la firma del mismo. Su importancia se revela para ambas partes como momento esencial del cumplimiento de la voluntad de traslación del inmueble. Si es usted el comprador, medite los extremos que anteceden antes de pagar. Si es usted el vendedor, exija garantías si el precio se abona total o parcialmente a plazos. Las cautelas serán las siguientes:

        Antes de firmar el contrato 

        Si entrega una cantidad a cuenta, en concepto de seña, la perderá si no firma el contrato, y si lo resuelve el vendedor, se la debe devolver duplicada.

        Después de firmar el contrato

        Como hemos visto, al firmar la escritura de compraventa, el comprador adquiere la propiedad del inmueble, mediante su entrega, debiendo satisfacer, en contraprestación la integridad del precio, una vez descontadas las cantidades entregadas a cuenta -en su caso. Ahora bien, cabe distinguir tres supuestos distintos: 

        Pago al contado

        Si la finca está libre de gravámenes, según el Registro y sólo según el Registro, debe pagar el precio señalado. La finca debe constar libre de gravámenes. Esto es, sin hipotecas, embargos y sin restricciones o limitaciones dominiales, ya que, en otro caso, el importe de los gravámenes debe descontarse del precio.

        Pago a plazos

        Si se financia una parte del pago del precio, el vendedor deberá -o podrá- garantizarla con condición resolutoria (si el comprador no paga la finca vuelve a ser de su propiedad) o con hipoteca. En el primer supuesto lo más práctico es el establecimiento del pacto de cancelación automática, de tal suerte que el vendedor y el comprador no necesiten, en caso de pago, volver a suscribir un nuevo documento. El escribano les redactará la cláusula haciéndoles saber su operatividad y todavía al tiempo de la inscripción registral, cuente con el registrador, para cualquier duda que la misma le plantee. En el segundo supuesto, la hipoteca se constituirá por escritura pública; la que se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble y una vez pagada la totalidad del precio de la venta, el vendedor, deberá manifestar tal circunstancia, cancelando la hipoteca en una escritura pública la que también se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble; como se expresa más adelante.

        Responsabilidad por los gravámenes e impuestos impagos

        Como hemos advertido, los gravámenes registrados y los impuestos municipales adeudados de que responde la finca deben descontarse del precio entregado al vendedor. De este modo nos colocamos en la posición deudora del vendedor, debemos, además de descontar su importe, ponernos en contacto con el acreedor para que nos certifique el estado del crédito o pedirle al vendedor que nos presente la respectiva certificación. Recuerde que los gravámenes registrados y los impuestos municipales deberán ser abonados por usted. Si existen procedimientos judiciales contra el inmueble, extreme las cautelas a adoptar, contando con el asesoramiento oportuno de un abogado o escribano, y si no ve claro el asunto, no compre -o no pague- antes de que se libere la el inmueble de las medidas cautelares ordenadas por un juez (embargos, anotaciones de litis, prohibiciones de innovar, etc.).

        Responsabilidad por vicios ocultos

        De los defectos existentes en la construcción de la vivienda, que no se aprecien a simple vista -vicios ocultos-, responde el vendedor durante el plazo de tres meses, a partir de su entrega, y si afectan a la estructura o solidez de la misma (o del edificio donde se encuentra), responderá el constructor y el arquitecto director de la obra, durante diez años, a contar desde su terminación.

        Responsabilidad por evicción

        Es la obligación legal que tiene el vendedor de defender al comprador cuando éste sea turbado en su posesión pacífica o en el dominio de la cosa por la existencia de una reclamación judicial que debe estar fundada por supuesto, en una causa anterior a la fecha en la que fuera celebrada la venta.

¿Qué tengo que hacer una vez firmado el contrato? 

        La escritura pública y la inscripción registral reúnen, en distinto ámbito, un sólo concepto de seguridad jurídica en nuestro derecho, que se produce por razones prácticas, substantivas y formales, en dos momentos autónomos sin solución de continuidad. No es que el ordenamiento nos obligue a un doble comportamiento, sino que regula el mismo bajo el principio de libertad civil y distribución de funciones, en vía preventiva no contenciosa (asegura la objetividad, la responsabilidad y excluye la interpretación parcial del ordenamiento jurídico, dotando a la adquisición de especial firmeza). Seguridad que actúa automáticamente, al margen de la diligencia de ambas partes. Así, una vez firmada la escritura, procede su inscripción, igualmente voluntaria, pero inexcusable si queremos acceder al sistema inmobiliario de protección y garantía. Por ello, es un deber de cautela inscribir el documento, y la presentación en el Registro es importante para ambas partes. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales. 

        Presentación de la escritura en el Registro

        Plurales son los medios de presentación, y pueden llevarse a cabo según la conveniencia de las partes. Desde la presentación directa por el comprador, su representante o su escribano, hasta la presentación por correo. La distancia no es impedimento alguno y el tiempo tampoco. 

        Presentación directa

        La escritura debe presentarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se consideran registradas a la fecha de su instrumentación (art.5 ley 17.801). 

        Presentación por correo

        También por correo o mensajero privado puede presentarse una escritura en el Registro. La elección del medio queda a voluntad del comprador. El escribano le advertirá al respecto.

        Pago de los impuestos

        Requisito previo a la inscripción es el pago de los impuestos respectivos. En particular, nos referimos a los impuestos que gravan la propia transmisión, que más adelante estudiaremos.

        Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble

        La inscripción del derecho de propiedad de la inmueble adquirido en el Registro, si bien es voluntaria en su solicitud, actúa de forma declarativa en la protección del comprador.. Se comprende de esta manera que la inscripción registral en nuestro sistema posee efectos no constitutivos del derecho real, ya que no hace a la existencia del mismo. Y su ausencia, por consiguiente no perjudica la vigencia del derecho de propiedad, sino que resiente su oponibilidad a terceros interesados. O sea que la inscripción registral sólo sirve como medio de publicidad.

        Cambio de nombre en el Catastro

        En todo momento, pero en especial cuando ha inscripto su derecho de propiedad, debe cambiar en el Catastro la titularidad que allí figura, para que conste quién es el nuevo propietario y este trámite puede realizarse presentando la escritura de venta por los medios señalados más arriba en forma directa, o por correo.

 

¿Quiénes pueden vender un inmueble?  

        Propietario 

        Debe ser una persona capaz y mayor de edad, soltero o viudo que figure como titular dominial del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble. 

        Representante del propietario 

        Esta persona, actúa en nombre y representación del propietario, mediante un poder que éste le ha otorgado. Verifique su legitimidad y vigencia. 

        Varios propietarios

        Además de los requisitos señalados más arriba, todos los co-propietarios de un inmueble deben estar de acuerdo con su venta. Con uno sólo de ellos que se oponga, la venta se frustrará.

        Propietario casado 

        Para poder vender un inmueble, en que figure como titular dominial en el Registro de la Propiedad Inmueble, el propietario casado deberá contar con el consentimiento de su cónyuge; que firmará la escritura. Si su vendedor no cuenta con el acuerdo de su cónyuge para que se realice la venta; asesórese convenientemente antes de comprar. Consulte con su escribano o abogado de confianza.

        Propietario separado de hecho

        Nos remitimos a lo expresado en el párrafo anterior.

        Propietario divorciado

        Deberá acreditar el propietario, su juicio de divorcio ya concluido, con la anotación de la sentencia de divorcio en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas. En el Registro de la Propiedad Inmueble deberá estar inscripto el inmueble a nombre del divorciado, porque lo adquirió con posterioridad a su divorcio, o porque se lo adjudicó, en la liquidación de la sociedad conyugal. Si en el Registro de la Propiedad Inmueble está inscripto el inmueble a nombre del vendedor con el estado civil casado, aunque al momento de la venta ya esté divorciado con sentencia firme deberá vender también el ex cónyuge. Esto es así, porque sólo se tramitó el divorcio vincular y se disolvió la sociedad conyugal, con la sentencia pero no se dividieron y liquidaron los bienes de la ex sociedad conyugal.

        Propietario extranjero no residente en el país

        Debe verificarse el estado civil del vendedor, para requerirle si correspondiere el consentimiento conyugal y para ello deberá analizarse también si el inmueble que se va a vender está afectado por un régimen o convención matrimonial, existente en el derecho del país de origen del vendedor. Debe tenerse especialmente en cuenta la validez, legitimación, vigencia y legalizaciones del poder, si el vendedor es representado por un mandatario. Estos supuestos exigen un estudio profesional detallado y profundo. No compre con apuro. Consulte con su escribano de confianza o con el registrador de la propiedad.

        Propietario menor de edad

        Es aquel que aún no ha cumplido 21 años, puede vender su inmueble, con la representación de ambos padres en ejercicio de la patria potestad, quienes suscribirán la escritura, con la debida intervención del Ministerio de Menores. En esta circunstancia, consulte con su escribano o con el registrador de la propiedad.

        Propietario menor de edad que trabaja

        El menor de edad, pero mayor de 18 años que trabaja, con o sin titulo habilitante; puede vender un inmueble que adquirió con su trabajo. Ante este caso, consulte con su escribano o con el registrador de la propiedad.

        Propietario menor de edad que recibió un inmueble por herencia o donación

        El menor de edad sólo puede vender con la representación legal de los padres en ejercicio de la patria potestad, con intervención judicial cuando corresponda. Ante este caso, consulte con su escribano o con el registrador de la propiedad.

        Propietario menor de edad emancipado por matrimonio

        Puede vender un inmueble adquirido a título oneroso, con anterioridad o posterioridad al matrimonio, si ésta adquisición la realizó casado, deberá contar con el consentimiento conyugal. No puede vender por sí mismo un inmueble adquirido a título gratuito; deberá requerir autorización judicial, salvo que ambos cónyuges estén de acuerdo y uno de ellos sea mayor de edad. En este caso consulte con su escribano o con el registrador de la propiedad.

        Propietario menor de edad, emancipado civilmente por sus padres

        Puede vender un inmueble de su propiedad, adquirido a título oneroso sin limitación alguna; por ello nos remitimos a lo expresado en la voz "Propietario". Si el inmueble lo hubiera recibido gratuitamente necesita solicitar autorización judicial, salvo que esté casado, en cuyo caso es suficiente el acuerdo de ambos cónyuges si el uno de ellos fuere mayor de edad. También para disipar dudas, en este caso, deberá consultar con su escribano o con el registrador de la propiedad.

        Propietario menor de edad, emancipado comercialmente por sus padres

        No puede vender un inmueble de su propiedad, la emancipación que le otorgaron sus padres está limitada sólo a los actos de comercio, por ello nos remitimos a lo expresado en la voz "Propietario menor de edad". 

        Propietario menor de edad extranjero

        Nos remitimos a lo expresado más arriba, en voz "Propietario menor de edad". 

        Propietario inhabilitado 

        Son los propietarios que en razón de su embriaguez habitual o el uso de estupefacientes, resultan disminuidos en sus facultades, sin llegar a la demencia; o por su prodigalidad en sus actos de administración, la ley los protege especialmente, y esta protección consiste en que para poder vender inmuebles de su propiedad deberán contar con la conformidad de un curador. 

        Propietario ciego de nacimiento

        No tienen incapacidad alguna para vender sus inmuebles, deberán concurrir a su escribano o abogado de confianza quien los informará al respecto.

        Propietario demente, declarado en juicio de insania o sordomudo que no sepa darse a entender por escrito 

        Podrán vender sus inmuebles con la conformidad del curador que el juez les haya designado. 

        Propietario privado de libertad

        No tiene impedimento alguno para vender si su condena de reclusión o prisión es menor a tres años; para suscribir la escritura pública, podrá hacerse representar por un mandatario, o bien la escritura pública podrá firmarse en alguna dependencia del establecimiento carcelario, donde halle alojado el vendedor. Si la condena es mayor de tres años deberá contar para vender, con la conformidad de un curador que el juez le haya designado. 

        Propietario ausente 

        Si la ausencia es temporaria podrá hacerse representar por un mandatario, con poder suficiente. Si el propietario estuviere ausente con presunción de fallecimiento, la escritura deberá suscribirla el curador, designado en el juicio de ausencia. Consulte antes de comprar. Asesórese con su abogado o escribano de confianza, o con el registrador de la propiedad. 

        Propietario religioso profeso

        Son los titulares dominiales que han celebrado los votos solemnes de obediencia, castidad y pobreza en una comunidad religiosa, tienen una imposibilidad legal para vender sus inmuebles, sólo pueden vender en representación de sus comunidades religiosas.

        Propietario comerciante fallido

        Son los propietarios a quienes se les ha formado concurso preventivo o han quebrado. No pueden vender, porque han sido desapoderados de sus bienes. La venta la realizará el síndico con autorización del juez, en caso de quiebra del propietario. En caso de concurso deberá solicitar autorización al juez para vender. Asesórese convenientemente antes de comprar, con su abogado o escribano de confianza o con el registrador de la propiedad. 

        Personas Jurídicas 

        Estado nacional, provincial o municipal 

        Pueden vender sus inmuebles que forman parte de su dominio privado, por intermedio de los funcionarios autorizados que lo representen, con un poder especial. Consulte antes de comprar. Asesórese con su abogado o escribano de confianza o con el registrador de la propiedad. No compre sin consultar. 

        Iglesia Católica

        Nos remitimos a lo dicho en el párrafo anterior. 

        Asociaciones civiles o fundaciones cuyo objeto sea el bien común

        Pueden vender sus inmuebles por intermedio de sus representantes legales, designados en asambleas, con autorización suficiente de los asociados y con facultades que surgen de los estatutos. La posibilidad de concretar esta compra, requiere para usted de un análisis profesional, consulte con su abogado o escribano de confianza o con el registrador de la propiedad. no compre sin consultar antes.

        Sociedades Civiles 

        Pueden vender sus inmuebles, por intermedio del administrador, que puede ser o no un socio. Para vender se necesita un poder especial; y la decisión de otorgar poder al administrador deberá ser tomada por la mayoría de los socios. La resolución acerca de la compra del inmueble, requiere un minucioso estudio de los estatutos sociales, que deberá ser realizado por su abogado o escribano de su confianza para poder aconsejarlo.

        Sociedades comerciales

        De acuerdo con el tipo de sociedad que se trate, variarán los requisitos para que la sociedad, le otorgue a su representante facultades suficientes para vender sus inmuebles. Consulte antes de comprar recuerde lo expresado al final del párrafo anterior. 

        Sociedades comerciales irregulares y sociedades comerciales de hecho

        Sociedades comerciales irregulares son aquellas sociedades, que poseen un estatuto social, pero que no están inscriptas, en el Registro Público de Comercio. Y las sociedades de hecho son aquellas que no poseen contrato social. Por lo que debe estar muy clara la voluntad de los socios para vender un inmueble de su propiedad. Extreme las cautelas. Consulte con su abogado o escribano de confianza o con el registrador de la propiedad.

        Sociedades constituidas en el extranjero

        Estas sociedades pueden tener o no sus sucursales en nuestro país. En ambos casos, las facultades que la sociedad le otorgue a quien la represente, y la exteriorización de la voluntad de los socios estarán previstas por el estatuto, y en la ley del país donde se ha constituido. No compre sin haber sido asesorado previamente por su abogado o escribano de confianza, o consulte con el registrador de la propiedad.

¿Quiénes no pueden vender su inmueble? 

Personas Físicas

        Quien no sea propietario

        La venta de un inmueble ajeno; como propio está prohibida por ley. Si se promete la adquisición de un inmueble ajeno de su dueño, para transmitirlo después al adquirente, este contrato es válido. Si su vendedor no es propietario del inmueble que va a vender, consulte inmediatamente con su abogado o escribano de confianza, o con el registrador de la propiedad antes de continuar el negocio.

        Cónyuges

        El cónyuge titular dominial del inmueble no puede vender sin el consentimiento del otro, si es un bien ganancial o si es un inmueble propio; y en el se estableció el hogar conyugal con hijos menores, este cónyuge que desea vender el inmueble deberá contar con el consentimiento del otro. No pueden venderse inmuebles entre ellos.

        Quien esté impedido judicialmente para vender

        Aquella persona sobre la cual pese una inhibición judicialmente decretada e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble; deberá para poder vender solicitar al juez el levantamiento de la medida e inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble. Si sobre su vendedor pesa una medida judicial de este tipo, consulte con su abogado o escribano de confianza, antes de decidirse a comprar.

        Quien haya prometido en venta el mismo inmueble a otra persona con anterioridad

        Si el vendedor ha celebrado boleto de compraventa con una persona, y pretende vendernos el mismo inmueble, deberá dejar sin efecto esta promesa de venta anterior. Ante esta situación consulte antes de comprar, su abogado o escribano de confianza lo asesorarán convenientemente. O acérquese al Registro de la Propiedad Inmueble donde también se lo asesorará convenientemente.

        Menores de edad

        Ya hemos expresado que los menores de edad no pueden, por sí mismos vender sus inmuebles por lo que nos remitimos a lo ya señalado.

        Menores emancipados

        Los menores emancipados civilmente o comercialmente, no pueden vender los inmuebles que hayan recibido a título gratuito; sin autorización de sus padres en ejercicio de la patria potestad e intervención del Defensor de Menores, tampoco pueden vender los referidos inmuebles los menores emancipados por matrimonio, y deberán tener autorización judicial, salvo acuerdo de ambos cónyuges y uno de ellos sea mayor de edad. Nos remitimos a lo ya expuesto.

        Quien no sea representante del propietario

        Aquella persona que no posea ningún documento que acredite que está facultada para vender en nombre de otra. O porque en el mandato que poseía esté vencido el plazo para realizar la venta, o haya sido dejado sin efecto por el dueño del inmueble (mandante), o por fallecimiento o incapacidad de éste. O también porque simplemente nunca tuvo poder para vender otorgado por el propietario, en ese caso podemos estar en presencia de un mandatario verbal. O no. Consulte con su abogado o escribano de confianza antes de comprar. O consulte al registrador de la propiedad. no compre sin consultar.

        Los padres, tutores o curadores

        Los padres, tutores o curadores, no pueden vender sus inmuebles, a los menores o incapaces que estén bajo su guarda o patria potestad.

        Propietario privado de libertad

        Personas que hayan recibido condena de prisión o reclusión mayor de tres años. Recién podrán vender una vez cumplida la condena.

        Propietario fallido o concursado

        No pueden vender porque han sido desapoderados de sus bienes inmuebles por el juez del concurso o la quiebra.

        Propietario religioso profeso

        No pueden realizar ventas en nombre propio; sólo pueden vender en representación de sus comunidades religiosas.

        Propietario inhabilitado

        Si no tiene representante legal o curador no podrá vender, su inmueble.

        Propietario demente declarado en juicio o sordomudo que no sepa darse a entender por escrito

        Nos remitimos a lo ya expresado en la respuesta anterior

Personas Jurídicas

        Sociedad inhibida

        Nos remitimos a lo expresado con respecto a la persona que se encuentra impedida judicialmente para poder vender.

        Sociedad concursada o quebrada

        Nos remitimos a lo expresado con respecto al propietario concursado o quebrado.

        Sociedad civil o comercial disuelta y en liquidación

        No pueden vender los inmuebles. La venta la realizará el liquidador si lo estima conveniente, de acuerdo con las instrucciones que le hayan impartido los socios según el tipo de sociedad. No compre sin haber recibido asesoramiento de su abogado o escribano de confianza.

        Asociaciones y fundaciones de bien común disueltas

        Se deberá analizar en cada caso particular, conforme con sus estatutos, el modo de realización de sus inmuebles. Acerca de la conveniencia de esta compra podrá decidir, luego de haber recabado asesoramiento de su abogado o escribano de confianza.

Compra con Hipoteca

¿Qué es una hipoteca?

Es un derecho real que se constituye sobre un inmueble en garantía de pago de una deuda que tiene su propietario (deudor) con un acreedor quedando el inmueble en poder del deudor. Este derecho se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.

        Compra con hipoteca sobre el inmueble adquirido

        Comprar con hipoteca, es la manera más usual de adquirir un inmueble. Existen préstamos hipotecarios de hasta el 80% del valor de tasación del inmueble que se va a comprar. Para solicitar un crédito usted debe concurrir a una institución financiera “seria” y tener mucho cuidado en no endeudarse con “usureros”, que aprovechando el estado de necesidad, la urgencia, el gran interés puesto de manifiesto en una propiedad, establecen condiciones muy gravosas y difíciles de cumplir por el deudor. Al concurrir a una institución financiera bancaria, y una vez decidido el monto del crédito, debemos tener especialmente en cuenta la tasa de interés (precio del dinero) que establece el Banco, para la devolución de la suma prestada. Puede fijar el Banco una tasa fija anual; que permite calcular la incidencia total del interés en el préstamo al momento de tomarlo. O puede elegir una combinación de una tasa de interés variable (LIBOR); que no está sujeta a los vaivenes de la economía de nuestro país, con otra tasa de interés fijo, este sistema resguarda al deudor del crédito de las alzas sorpresivas de los intereses. El endeudamiento bancario será generalmente en pesos o en dólares, por lo tanto, esta variable puede cambiar si nuestra moneda se deprecia respecto de aquella, también se debe tener en cuenta el plazo que se conviene con el Banco para el pago del préstamo. La hipoteca se realiza sobre el saldo del precio de compra en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, también puede realizarse la hipoteca sobre la totalidad del precio de compra del inmueble.

        Compra con hipoteca sobre otro inmueble

        Si ya se tiene un inmueble y se quiere adquirir otro, se puede ofrecer como garantía (al acreedor, (entidad bancaria o particular) de la compra; la constitución de hipoteca sobre un inmueble de propiedad del deudor. En este caso, se aplica lo expresado en el párrafo anterior. La hipoteca se constituye por escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.

        Cancelación de hipoteca

        Una vez pagado totalmente el préstamo, el acreedor deberá dar por cancelada la hipoteca en una escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Propiedad horizontal

        Vivienda construida

        Si la vivienda está en un edificio, exija el último recibo de pago de las expensas y una copia del Reglamento inscripto en el Registro. No compre ante la duda del régimen por el que se regula y la cuantía de los gastos. Asesórese con su escribano de confianza o con el registrador de la propiedad.

        Vivienda proyectada o en construcción

        Todo propietario de edificio en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio que luego enajenará bajo el régimen de propiedad horizontal, deberá contar con una escritura de afectación del inmueble a la subdivisión y transferencia de unidades en éste régimen (prehorizontalidad) inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble. Y no podrá transferirlos de modo diferente salvo que desafecte del régimen de la citada ley. Verifique estos recaudos. Asesórese con el escribano en quien usted confía.

Otros supuestos especiales

Denominamos otros supuestos especiales, en lo que respecta a inmuebles urbanos, a aquellas figuras jurídicas diversas y complejas, soportes de las viviendas, ya sean éstas unifamiliares o comunitarias, sobre lo que creemos que el consumidor debe informarse, sin perjuicio de recurrir a la ayuda profesional que aquí recomendamos.

        Viviendas construidas con el financiamiento del Banco Hipotecario Nacional (hoy Banco Hipotecario S.A.)

        La vivienda cuya compra desea concretar, ha sido construida con el financiamiento del Banco Hipotecario (Ley 18.307); por lo que seguramente se encuentra gravada con preanotación hipotecaria a favor del Banco; por el término de dos años prorrogables mientras el propietario del inmueble sea la entidad intermedia. Consulte antes de comprar, los abogados del Banco lo asesoraran convenientemente. También puede recurrir al abogado o escribano de su confianza o al registrador de la propiedad. También puede ocurrir que la vivienda haya sido escriturada a su vendedor en este caso es probable que se haya constituido una hipoteca, por saldo de precio a favor del Banco. Recuerde lo ya expresado con referencia a la hipoteca. No se apresure. Consulte antes de decidir el negocio. El asesoramiento profesional de los abogados y escribanos del Banco es gratuito; como así también el asesoramiento profesional del registrador de la propiedad, quien tiene el deber público de información. O bien recurra a los profesionales (abogados o escribanos) de su confianza.

        Viviendas adquiridas o construidas con préstamos del Banco Hipotecario Nacional (hoy Banco Hipotecario S.A.)

        Si el inmueble que usted desea adquirir, se compró o se construyó con un préstamo hipotecario destinado a vivienda propia otorgado por el Banco Hipotecario Nacional (hoy Banco Hipotecario S.A.), (Decreto ley 13128 y ley 22232 modificada por ley 24143); la vivienda es inembargable e inejecutable. Consulte al Registro, para saber si el préstamo se otorgó bajo esta cláusula Esta inembargabilidad e inejecutabilidad se mantienen con posterioridad a la cancelación de la hipoteca. Esto ha sido muy discutido, y muchos tribunales del país sostienen que una vez pagado el crédito y cancelada la hipoteca, la protección legal no debe subsistir. Otros sostienen lo contrario. Si la vivienda que desea adquirir es de este tipo, consulte antes con su abogado o escribano, también puede hacerlo con los asesores del Banco Hipotecario. Determine si la hipoteca está cancelada, o si le ofrecen vender el inmueble con la hipoteca. Deberá saber también si la protección legal de inembargabilidad o inejecutabilidad persiste. También el registrador de la propiedad podrá ayudarlo.

        Lotes de terrenos destinados a viviendas

        La adquisición de estos lotes ubicados en zonas donde el reglamento municipal de construcciones, lo prevean o en zonas libres de edificación, la venta a plazos de terrenos provenientes de lotes está regulada por la ley N°14.005 (modificada por la ley N°23.266). Verifique que el lote que va a adquirir provenga de una superficie de terreno fraccionada y que el precio se pague en cuotas mensuales. Si paga la totalidad del precio o con anticipación al vencimiento de los plazos convenidos para las cuotas, se beneficiará con la reducción total o proporcional de los intereses que le debe efectuar el vendedor. Si por cualquier motivo decide transferir su contrato de venta deberá anotar esta transferencia en el Registro de la Propiedad Inmueble, esta anotación podrá hacerla también el nuevo comprador.

        Viviendas prefabricadas

        En caso de viviendas prefabricadas, de los elementos para construirlas o de inmuebles nuevos destinados a vivienda familiar, el vendedor debe suministrar al comprador un documento suscripto por él, en el que se defina, en planta o a escala la distribución de los distintos ambientes de la vivienda y de todas las instalaciones, y las características de los materiales empleados. Reclame esta documentación y verifique que sea correcta. Consulte antes de comprar.

        Viviendas de construcción oficial

        Las viviendas de construcción oficial son viviendas de precio tasado que gozan de una serie de limitaciones y beneficios. Su destino debe ser residencia habitual de la familia o del comprador. Y el precio se fija oficialmente, siendo nulo el sobreprecio libremente pactado. Asesórese en el Instituto de Vivienda, encargado de la construcción de viviendas del lugar donde reside.

        Viviendas destinadas a locaciones (régimen de promoción impositiva)

        Si el inmueble que desea adquirir ha sido edificado o reformado, conforme el régimen de promoción establecido en la ley 23091; para quienes realicen inversiones en inmuebles con características de vivienda común o económica, que se destine a locación de vivienda familiar permanente, deberá tener en cuenta que; para que pueda realizársele la transferencia de la unidad habitacional deberá tenerse en cuenta el plazo de locación establecido en la ley, este plazo puede hallarse o no vencido (art.16 inc. a). Consulte con su abogado o escribano o con el registrador de la propiedad, antes de comprar.

        Inmuebles del Estado

        Cuando el inmueble que va a adquirir fuese del dominio privado del estado nacional, provincial, o municipal, debe contar con el asesoramiento profesional de su escribano de confianza, quien determinará la validez y legitimidad del título; además de las facultades consignadas en el poder que exhiba el funcionario autorizado para suscribir la escritura. No compre sin consultar, al abogado o escribano en quien confía, o al registrador de la propiedad.

        Inmuebles sujetos al régimen de regularización dominial

        Extreme los cuidados. El vendedor posiblemente no es propietario. Recuerde lo expresado con respecto a quienes pueden vender. El vendedor es un poseedor, que no tiene otro inmueble o vivienda y ha ocupado el que ahora desea vender, durante tres años (desde antes del 1/1/92) (art.1 ley 24374) o más. Deberá realizarse primero la transferencia de dominio, del titular dominial al ocupante, y luego a usted; pero también el titular de dominio puede oponerse a la transferencia, con lo que la compra que desea concretar no se realizará. No compre si no está convenientemente asesorado por su abogado o escribano o por el registrador de la propiedad.

Antes de comprar -y perdonen la reiteración-, debe cuantificar anticipadamente los impuestos que ha de satisfacer. El precio que figure en la escritura, obviamente, debe ser el realmente satisfecho, y constituye la base imponible. Sobre esa base -precio- se aplica el tipo impositivo -%-, dando como resultado la cuota a pagar: el importe del impuesto.

        Impuesto de sellos

        Se aplica el mismo sobre el precio de venta que figura en la escritura. Grava el acto realizado (la compraventa) y tiene un porcentaje variable según el Código tributario de la provincia donde se encuentre el inmueble. Este impuesto es abonado por el vendedor, en las provincias que no lo han derogado. (Pacto Fiscal Federal). El comprador no debe abonarlo. Las ventas de viviendas de protección oficial, no tributan impuesto de sellos, en las provincias que recaudan este tributo.

        Impuestos sobre las transferencias

        Con características nacionales, es decir, aunque resulte obvio, de aplicación en todo el país, son:

        Impuesto a las transferencias de inmuebles

        Su alícuota es el 15 por mil (art.13 de la ley 23905 resolución 3319/91 de la AFIP.) del precio para la venta en cuotas. Están sujetas a este tributo las personas físicas y sucesiones indivisas que revistan tal carácter para el impuesto a las ganancias, en la medida que la transferencia no se encuentre alcanzada por el mencionado impuesto (art. 8 de la ley citada). Las exenciones al pago de este tributo están dadas en el art.12 de la referida resolución y art. 14 de la ley, y, en resumen, como dato relevante, podemos expresar que se dan en los siguientes supuestos: 1° Venta de vivienda única o terreno del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa/habitación propia. 2° Cesión de la única vivienda con el propósito de destinarlo a la construcción de un edificio bajo el régimen de la ley 13512, (de Propiedad Horizontal) siempre y cuando reciba como compensación por el bien cedido hasta un máximo se una unidad funcional de la misma propiedad destinada a casa/habitación propia. Este tributo debe ser soportado por el vendedor. Sólo será pagado por el comprador en caso de venta simultánea.

        Impuesto al valor agregado (I.V.A.)

        Está regulado por la ley 23349 y, en principio, las operaciones de compraventa de inmuebles usados se encuentran desgravadas. Sólo son objeto del tributo las propiedades nuevas, en virtud de lo dispuesto por el art.3 de la citada ley. La alícuota general es del 21% (art.24 de la ley citada) en el caso que se trate de una vivienda económica, fue reducida en un 50% (decreto 324/96). Este tributo debe ser pagado por el vendedor. Sólo será pagado por el comprador en caso de venta simultánea.

        Impuesto a las ganancias

        Está regulado por la ley 20628 y sus modificatorias, y por diversas resoluciones de la Secretaría de Ingresos Públicos. Se encuentran gravadas todas aquellas operaciones que tengan por objeto la transmisión a título oneroso –venta, permuta, etc.- del dominio de bienes inmuebles y las cesiones de los respectivos boletos de compraventa. Son sujetos las personas físicas, sean capaces o no, y las sucesiones indivisas –mientras no exista declaratoria de herederos, o no se haya declarado válido el testamento-. La alícuota es el 3% sobre el mayor valor que resultara de comprar el precio de la venta con la valuación. Este tributo debe ser pagado por el vendedor, sólo será pagado por el comprador en caso de venta simultánea. Existen diversos supuestos en los cuales no corresponde retener, debiendo, al igual que en otros casos, consultarse al escribano de su confianza a los fines de determinar su posición tributaria. Sin perjuicio de ello, podemos citar, a manera de ejemplo, que no corresponde la aludida retención cuando el resultado de la operación arrojare quebranto, o cuando se trate de una compra de viviendas financiadas por determinadas operatorias del Banco Hipotecario Nacional hoy Banco Hipotecario S.A.

        Tasa retributiva de servicios del Registro de la Propiedad Inmueble

        Se abona por la inscripción del título en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es fija (un monto fijo sin tener en cuenta el valor del inmueble expresado en la escritura). Las ventas de viviendas de protección (construidas por el IPDUV), oficial abonan tasa registral en nuestra provincia.

¿A quién tengo que pagar honorarios?

A todos y cada uno de los profesionales que intervengan en la transferencia. Inmobiliarias, Gestores, Abogados, Escribanos y Martilleros Públicos. Ahora bien, su cuantía se determina a través de los honorarios convenidos. Pregunte antes de contratar el servicio y exija presupuesto detallado. En caso de duda, infórmese en el Colegio profesional correspondiente. No obstante, sin perjuicio de lo que antecede, recuerde que puede adquirir un inmueble negociando usted con el vendedor y con el asesoramiento y la intervención del escribano y del registrador. Infórmese antes de comprar. Los demás profesionales (abogados, agentes de la propiedad inmobiliaria, gestores), también el pueden prestar un importante servicio, facilitándole, asimismo, la defensa de sus intereses.

¿Puedo realizar operaciones simultáneas? Ventajas y desventajas

En algunos casos puede suceder que se quieran realizar operaciones simultáneas, es decir, vender un inmueble para, a su vez, comprar otro. El negocio puede encararse de dos maneras distintas, siendo a la vez diferentes los efectos que se producirán. En un caso se puede sujetar la suerte de la operación de venta del inmueble del cual se desprende a la que corra el negocio de aquel que compre mediante aquello que jurídicamente se denomina “condición resolutoria”, y que no es otra cosa que dejar sin efecto la primera operación ante el fracaso de la segunda (esto debe constar expresamente en el boleto o en la escritura). En el otro caso las dos operaciones se celebran independientemente y, por lo tanto, el fracaso de una no afectará a la otra, debiéndose cumplir las obligaciones asumidas. El riesgo es obvio, al punto que se debe tener en cuenta que puede verse obligado a desprenderse de su inmueble a pesar de no haber obtenido la propiedad del otro que pretendía adquirir. Consulte antes de decidir con su escribano o abogado de confianza, o con el registrador de la propiedad, no decida usted solo.

Personas Jurídicas

¿Puedo adquirir un inmueble de un modo distinto de los expuestos?

La respuesta es afirmativa, y se compra en “subasta judicial”. En este caso existe un juicio de por medio y, por lo tanto, un juez que dispone la venta forzada del inmueble como manera de satisfacer a algún acreedor del propietario, o de poner fin a un condominio o a una sucesión. Nuevamente, en este caso, resulta imprescindible consultar un abogado, o escribano de confianza, quien lo aconsejará sobre la conveniencia o no de intentar la compra según las diversas circunstancias del pleito. De todos modos, y para que usted lo tenga en cuenta, habrá que valorar que para hacerse de la propiedad deberá pujar en un remate público en el cual otras personas interesadas –a veces en forma leal, y otras no- competirán con usted. También deberá considerarse que toda operación está sujeta a la aprobación del tribunal, y que no siempre resulta del todo rápido el trámite que termina en la toma de posesión y posterior propiedad del inmueble del bien. De todos modos deberán evaluarse todos estos riesgos confrontándolos con el precio que se pague.

¿A quién debo dirigirme ante cualquier problema? 

Si, a pesar de lo que antecede, se ve obligado a realizar cualquier consulta como consumidor o como usuario podrá dirigirse a:

    Colegios profesionales

    A los Colegios profesionales de Abogados, Martilleros Públicos o Escribanos.

    Departamento inmobiliario municipal

    En esta oficina le informarán de lo que usted puede hacer según el caso concreto en que se encuentre. Pregunte en el Municipio.

    Organizaciones privadas de consumidores

    Las organizaciones de consumidores podrán asesorarle sobre su actuación futura o indicarle dónde debe informarse.

    Servicios públicos de protección a los consumidores

    En esta oficina, que puede ser nacional, provincial o municipal, (conforme con lo dispuesto por la ley nacional 24240), del lugar donde resida, como ya hemos expresado, lo asesorarán convenientemente. Consulte.

    Servicios registrales de información

    Dirigiéndose directamente a los servicios registrales de información al público que funciona en el Registro de la Propiedad Inmueble.

    Defensor del pueblo

    Con carácter general puede, por su parte, recabar información del Defensor del Pueblo o quien en cada comunidad, realice funciones paralelas.

    Cónsul de su país en Argentina

    En cualquier Consulado de su país en Argentina le podrán indicar, como es lógico, la pauta de actuación en esta materia.

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